Собрались приобрести недвижимость? Хотите инвестировать в квадратные метры? Перед подписанием договора и внесением на счет продавца суммы с несколькими нулями, проверьте квартиру на юридическую «чистоту». Речь идет о любом объекте жилой недвижимости — на вторичном или первичном рынке.
Остановимся на основных моментах и последовательности проверки.
1. Изучаем правоустанавливающие документы:
• Адрес квартиры должен быть указан точно, в том числе номер строения и корпуса.
• ФИО собственника в правоустанавливающем документе должны совпадать с паспортными данными.
• В документах должна стоять круглая печать государственного органа регистрации и штамп с датой и номером регистрации.
• На договорах, которые удостоверял нотариус, должна стоять круглая печать нотариуса, номер в реестре, а также дата нотариального удостоверения документа.
• Если есть договор отчуждения и он составлен в простой письменной форме, проверьте, совпадают ли подписи сторон с образами подписей на других документах.
Помимо обычной визуальной проверки правоустанавливающих документов, некоторые документы на квартиру необходимо проверять более тщательно из-за риска для стабильности сделки. Речь идет о следующих документах:
• решение суда;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Изучаем архивную выписку из домовой книги.
Выписка из домовой книги содержит:
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире на момент проверки
• перечень лиц, выбывших из жилого помещения к моменту оформления архивной выписки из домовой книг, и адреса их убытия.
На что обратить внимание? На дату регистрации / снятия с учета бывших собственников, детей, членов семьи собственников. Сравните эти сведения с данными о переходе прав собственности, которые получите из выписки из ЕГРП.
3. Изучаем выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество).
Выписка содержит информацию:
• об истории возникновения и перехода прав собственности на квартиру,
• правоустанавливающих документах,
• бывших и актуальных собственниках квартиры,
• актуальных или неактуальных запретах, арестах, обременениях,
• об информационных предупреждениях.
На что обратить внимание? Находится ли квартира в споре, имеет ли кто-то на нее притязания, наличии судебных исков, жалоб, заявлений и т.д. Тщательно сверьте данные о собственниках и переходе прав собственности со сведениями из Архивной выписки из домовой книги.
4. Изучаем справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер).
Убедитесь, что в числе собственников нет граждан, состоящих на учете в ПНД / НД. Почему это важно? Факт постановки гражданина на учет в ПНД / НД несет обоснованный риск возможного оспаривания сделки отчуждения в соответствии со ст. 177 ГК РФ. Важный момент. Согласно статье 29 ГК РФ гражданина, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, суд может признать недееспособным.
Над таким гражданином устанавливают опеку. Соответственно, сделки, в том числе по отчуждению/покупке объектов недвижимости, совершает его опекун с разрешения органа опеки и попечительства. Мы настоятельно рекомендуется воздерживаться от сопровождения сделок с участием данной категории граждан.
5. Заключительный этап - идем к соседям, общаемся с участковыми о квартире.
Разобравшись с документами, идем к людям, способным и готовым дать характеристику жильцам вашей будущей квартиры.
