Это жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (Гражданский кодекс: п. 1 ст. 222).
Какие разрешения являются необходимыми? Это разрешение собственника земельного участка, разрешение органа архитектуры и градостроительства, архитектурно-планировочное задание и архитектурный проект (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»).
Обращаем ваше внимание на то, что самовольной постройкой можно назвать не только построенные объекты, но и незавершенное строительство.
В чем главное правовое последствие самостроя?
1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Лицо лишь владеет материалами, израсходованными при строительстве.
2. Самовольную постройку не считают недвижимостью. Она не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение такой собственностью, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).
3. На самовольно возведенное строение не распространяется положение о приобретательной давности (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Приобретательная давность означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ).
4. Лица, осуществившие самовольную постройку, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Кстати, они обязаны осуществить снос (полную разборку) самостроя за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 Закона).
А теперь о вариантах легализации самостроя
Начнем с того, что признание права собственности на самострой возможно только при соблюдении следующих условий:
• У истца есть право собственности в отношении земельного участка, на котором возведена постройка.
• Наличие постройки не нарушает права и законные интересы иных лиц.
• Наличие постройки не угрожает жизни и здоровью граждан.
• Лицо, построившее объект, принимало все надлежащие меры к его легализации. Например, старалось получить разрешения на ее строительство и/или ввод в эксплуатацию.
Итак, о вариантах легализации постройки
1. В первом варианте земельный участок в установленном порядке передается застройщику.
Важно: участок не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Это должны быть земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Земельный кодекс (ст. 30-33 ЗК РФ) определяет порядок предоставления таких участков. Однако застройщику могут передать земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Когда это возможно? После того, как участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок. Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.
2. Во втором варианте самовольная постройка переходит в собственность владельцу земельного участка.
Важно: лицо, за которым закреплено право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, который определяет суд. Земельный участок, на котором соорудили самострой, можно использовать только по разрешенному назначению.
Какие документы следует приложить к иску о признании постройки законной?
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:
• Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Это могут быть: договоры подряда и акты приемки работ по строительству постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство.
• Документы, которые свидетельствует, что право на объект не принадлежит третьим лицам. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не содержит записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
• Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Это может быть: адресная справка и выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества.
• Документы, которые подтверждают соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам. Это могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.
• Документы, которые иным образом подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов третьих лиц. Это могут быть: письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
• Кроме того, истец может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, который распоряжается земельными участками и выражает намерение передать истцу этот участок.
