Первое дело – об отказе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию за непредоставление документов.
В чем суть дела?
Администрация муниципального образования выдала коммерческой организации разрешение на реконструкцию нежилого здания под многоквартирный жилой дом в городе Петрозаводске. Позднее разрешение было перерегистрировано из-за корректировки площади и этажности объекта. Разрешение на строительство несколько раз продлевалось. После этого Администрация выдала разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении 1-й очереди строительства указанного выше многоквартирного дома.
В связи с изменениями параметров строительства и увеличения этажности объекта организация получила заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Затем администрация выдала новое разрешение на строительство 4-этажного жилого дома.
Организация-застройщик уведомила Инспекцию регионального государственного строительного надзора Министерства строительства, жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Республики Карелия о выдаче скорректированного разрешения на строительство, предоставив пакет документов, предусмотренный частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ, а также уведомление о начале реконструкции в соответствии с выданным разрешением на строительство.
Инспекция, ознакомившись с документами, проверила объект и установила, что работы на объекте идут по плану. Но инспекция отметила, что извещение о начале реконструкции представлено с нарушением срока, установленного частью 5 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ. Поэтому было принято решение отказать в выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации с указанием того, что осуществление государственного строительного надзора невозможно в связи с фактическим окончанием основных работ по строительству.
Организация обратилась в суд, чтобы оспорить решение инспекции. Суд удовлетворил, правда не в полном объеме, иск организации.
Застройщик завершил строительство объекта. Обратившись в Администрацию за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, организация столкнулась с отказом в этом. Основанием для отказа стало то, что застройщику было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия документов, поименованных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Чиновники сочли, что выданное Министерством строительства заключение не является документом, указанным в пункте 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, так как подтверждает соответствие установленным требованиям только части строительных работ, выполненных на объекте, а не объекта в целом. Застройщик обратился в арбитраж.
Что решил суд?
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 30.06.2015 N 13АП-10717/2015 по делу N А26-7717/2014 решил, что администрация муниципального образования вправе не выдать разрешение на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, если застройщик не сможет предоставить документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства нормативным требованиям и проектной документации.
Эти документы должны подписать представители организации, осуществляющей государственный строительный надзор. Их отсутствие нарушает нормы статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и влечет отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию.
Второе дело – о своевременности оспаривания решения о согласовании генерального плана торгово-развлекательного комплекса
В чем суть дела?
Гражданин обратился в суд с заявлением о признании решение Главного архитектора Санкт-Петербурга о согласовании генерального плана многофункционального торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой, планируемого к строительству в черте города, незаконным. Гражданин указал, что при разработке и утверждении генерального плана ТРК не был соблюден норматив озеленения земельного участка (ст. 9 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»), который должен составлять не менее 15% от площади застраиваемого земельного участка. Первая инстанция отказалась удовлетворять иск гражданина, указав, что он пропустил срок, в течение которого был вправе обратиться в суд (часть 1 ст. 256 ГПК РФ).
Что решил суд?
Судебная коллегия по административным делам Санкт-Петербургского городского суда приняла апелляционное определение от 22.04.2015 N 33-6035/2015 по делу N 2-616/2015 о праве гражданина оспорить решение Администрации муниципального образования о согласовании генерального плана многофункционального торгово-развлекательного комплекса с подземной автостоянкой, если сочтет, что несоблюдение требований градостроительного законодательства в части нормативов минимального озеленения планируемого под застройку земельного участка нарушает его право на благоприятную окружающую среду. При этом гражданин должен учесть срок исковой давности, иначе суд не будет рассматривать такое исковое заявление.
Третье дело – о действии контракта на строительство жилого дома до полного исполнения сторонами своих обязательств
В чем суть?
Коммерческая организация подала иск о взыскании договорной неустойки по контракту на строительство жилого дома за несвоевременную оплату выполненных работ в арбитражный суд. Ответчиком являлось муниципальное казенное учреждение «Отдел городского хозяйства».
Муниципальный контракт был заключен между сторонами по результатам аукциона. В исполнение контракта организация-подрядчик обязалась выполнить строительство жилого дома. Заказчик обязался ежемесячно оплачивать выполненные работы на основании актов приемки работ формы КС-2 и справок о стоимости работ, которые рассматриваются и оформляются заказчиком в течение 3 рабочих дней со дня их получения от подрядчика. Окончательный расчет осуществляется в течение 15 дней после выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны согласовали, что за невыполнение обязательств по оплате выполненных работ Заказчик уплачивает Подрядчику неустойку в размере 1/300 действующей на момент уплаты неустойки ставки рефинансирования ЦБ РФ от не перечисленной суммы за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения срока исполнения обязательства.
По окончанию трех лет муниципальный контракт был расторгнут по соглашению сторон. Но после направления заказчику всех документов о выполненных работах, подрядчик оплату не получил.
Что решил суд?
Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 12.08.2015 N Ф07-5408/2015 по делу N А42-6270/2014 сделал вывод о возможности взыскания неустойки по муниципальному контракту на строительство жилого дома с противоположной стороны только за период действия такого контракта.
Если контракт был расторгнут по соглашению сторон, то с момента его расторжения контракта начисление пени является необоснованным. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
В силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в пункте 3 постановления от 06.06.2014 N 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. Например, отгружать товары по договору поставки или выполнять работы по договору подряда. Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.
Четвертое дело – об отмене ввода в эксплуатацию из-за несоответствия построенного объекта проекту
В чем суть дела?
Коммерческая организация на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, использовала земельный участок под инвестиционный проект. Суть проекта – в проектировании и строительстве крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей. Земельный участок организация получила на основании Акта приема-передачи.
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, согласна стать 51 Градостроительного кодекса РФ, учла положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации на спорный объект и выдала организации разрешение на строительство крытого спортивного комплекса без трибун для зрителей, с указанными технико-экономическими показателями.
Затем организация получила заключение Управления государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, которым были подтверждены заявленные показатели. Заключение выдали после обследований спорного объекта экспертной службой государственного строительного надзора. Было установлено, что измеренные величины периода основного тона собственных колебаний в узлах 4 и 6 превышают требования ГОСТ Р54859-2011 по причине дополнительной динамической нагрузки от автодороги. При этом, основные конструктивные элементы комплекса находятся в работоспособном состоянии в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
Спустя год после выдачи положительного заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации его отменили в связи с несоответствием построенного объекта капитального строительства в части отклонения строительного объема построенного здания требованиям, установленным выданным изначально разрешением на строительство.
Организация обратилась в арбитраж.
Что решил суд?
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 07.08.2015 N 13АП-20358/2014 по делу N А56-35169/2014 решил, что, если строительный объект не соответствует проекту по критерию строительного объема, это должно быть установлено путем проведения дополнительных исследований и выявления строительных дефектов, которые не могли быть выявлены непосредственно по окончании строительства. Иначе суд признает незаконным приказ об отмене заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов.
Дело пятое – о запрете отзыва разрешения на строительства из-за прекращения аренды земельного участка
В чем суть дела?
По результатам открытого аукциона организация заключила с КУГИ (арендодателем) договор аренды земельного участка для разработки в установленном порядке документации по планировке территории и проектной документации. Организации предоставлялось право построить на земельном участке объекты недвижимости, за исключением жилых помещений.
Организация подготовила проект на объект капитального строительства - объект розничной торговли в границах указанного земельного участка. После чего получило разрешение на осуществление строительных.
Началась подготовка земельного участка для проведения строительно-монтажных работ. В процессе провели работы по очистке земельного участка. Но Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга издала приказ о прекращении действия выданного ранее разрешения на строительство по причине прекращения аренды земли.
Организация сочла данный приказ незаконным и оспорила его в судебном порядке.
Что решил суд?
Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 20.07.2015 N Ф07-3327/2015 по делу N А56-76318/2013 счёл, что приказ об отзыве разрешения на строительства был издан в период действия договора на аренду земельного участка, а в нем значится причина «прекращение аренды», он является незаконным и должен быть отменен.
